Die Mietpreisbremse wirkt und soll verlängert werden. So das erste Fazit der Evaluation. Bundesjustizministerin Katarina Barley will noch im Frühjahr 2019 einen Gesetzesvorschlag für eine Verlängerung über das Jahr 2020 hinaus vorlegen. Immobilienverbände dagegen bezweifeln, dass die Bremse das Wohnungsmarktproblem dauerhaft löst und plädieren weiterhin für mehr Anreize für den Neubau.

Die Evaluation der Mietpreisbremse erfolgte in zwei Teilen. Die wirtschaftlichen Effekte und die Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt untersuchte das Deutsche Institut für Wirtschaftsforschung (DIW). Die juristische Prüfung führte das Ministerium selbst durch. Laut DIW zeigen empirische Analysen „übereinstimmend”, dass sich die Dynamik der Mietpreisentwicklung seit Einführung der Bremse verlangsamt habe. Der Mietanstieg wurde nicht gestoppt. Auch die Mieten für Neubauten, die von der Regelung ausgenommen sind, zogen stärker als zuvor an.

Die juristische Analyse dagegen wirkt weniger ausgereift, auch weil die letzten Urteile zur Regelung erst im Juni 2018 gesprochen wurden. So soll der Ausgang des Verfahrens vor dem Bundesverfassungsgericht abgewartet werden. Dennoch urteilt das Bundesjustizministerium: „Eine gesetzliche Höchstgrenze für Wiedervermietungsmieten wird von den Gerichten ganz überwiegend als mit dem Grundgesetz vereinbar angesehen.” Fünf von 13 Landesverordnungen zur Mietpreisbremse sind inzwischen für ungültig erklärt worden. Der Grund hierfür lag – laut juristischer Evaluation – in einer unzureichenden bzw. zu spät oder nicht veröffentlichten Gesetzesbegründung – und nicht an der Regelung an sich.

Die Bundesjustizministerin zeigte sich zufrieden mit den Ergebnissen. Um die Situation in den Städten aber dauerhaft zu entspannen, müsse die Mietpreisbremse über das Jahr 2020 hinaus verlängert werden. Barley will noch im Frühjahr einen entsprechenden Gesetzentwurf vorlegen.

Immobilienwirtschaft: Mietpreisbremse löst das Problem nicht

Die immobilienwirtschaftlichen Verbände bewerten die Ergebnisse kritisch. Sie plädieren auch weiterhin dafür, den Neubau zu fördern, um mehr bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die Mietpreisbremse sei nicht geeignet, die Probleme auf angespannten Wohnungsmärkten zu lösen. Hier hilft nur mehr kostengünstiger Neubau, um das Angebot dauerhaft zu erweitern.

Über die Mietpreisbremse

Das Gesetz gilt sein Sommer 2015. Sie besagt, dass die Miete bei Wiedervermietung maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. Vermieter müssen neuen Mietern seit Januar 2019 zudem über die Höhe der Vormiete informieren – sofern diese über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

22 Teilnehmer aus dem gesamten Bundesgebiet haben den vom Dachverband Deutscher Immobilien­verwalter (DDIV) und dem Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft (EBZ) initiierten Pilotlehrgang „geprüfte/r Klimaverwalter/in – Energieeffizienz im Gebäudebestand” erfolgreich abgeschlossen. Die feierliche Zertifikatsverleihung fand am 28. November 2018 im Rahmen des DDIV-KfW-Fachsymposiums in Berlin statt.

„Gebäudesubstanz zu erhalten und Energieeffizienz im Wohnungsbestand zu steigern gewinnt aufgrund der angespannten Wohnraumsituation und der enormen Bedeutung des Klimaschutzes weiter an Relevanz. Immobilienverwaltungen sind wichtige Schlüsselakteure, die Eigentümer für diese Themen sensibilisieren können – sofern sie über die entsprechenden Qualifikationen verfügen”, betont DDIV-Präsident Wolfgang D. Heckeler die Relevanz des Weiterbildungsformats.

Die Entwicklung und pilothafte Durchführung des berufsbegleitenden Zertifikatslehrgangs „Geprüfte/r Klimaverwalter/in – Energieeffizienz im Gebäudebestand” (DDIV/EBZ) wurde vom Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und nukleare Sicherheit im Rahmen der Nationalen Klimaschutzinitiative gefördert. „Der Lehrgang orientiert sich am idealtypischen Ablauf von Sanierungsprozessen in Wohnungseigentümergemeinschaften und vermittelt in Präsenzblöcken, Webinaren und Selbstlernphasen gebäude- und anlagetechnisches sowie rechtliches Fachwissen ebenso wie Kenntnisse zur Finanzierung und Förderung von Energieeffizienzmaßnahmen im Wohngebäudebestand. So erhalten die Klimaverwalter das Know-how, um Sanierungsprozesse im Sinne der Eigentümer kompetent begleiten und koordinieren zu können”, erläutert Klaus Leuchtmann, Vorstandsvorsitzender des EBZ.

„Wirtschaftlichkeit und Finanzierung sind in vielen Eigentümergemeinschaften entscheidende Parameter bei der Abstimmung über Sanierungsmaßnahmen – und dementsprechend ein wichtiger Schwerpunkt des Lehrgangs. Da finanzielle Fördermaßnahmen Eigentümergemeinschaften den notwendigen Impuls geben können, ist das Wissen des Verwalters hierüber entscheidend”, sagt Absolventin Sandra Bock, die seit 18 Jahren in der Wohnungseigentumsverwaltung tätig ist. Aufgrund der organisatorischen und rechtlichen Besonderheiten von Eigentümergemeinschaften bedarf es allerdings einer langfristig ausgerichteten Förderpolitik, die deren Charakteristika berücksichtigt.

Die Zertifikate wurden im Rahmen des mit rund 200 Teilnehmern ausgebuchten DDIV-KfW-Fachsymposiums in Berlin übergeben. Die Veranstaltung widmete sich schwerpunktmäßig der Modernisierung und Sanierung von Wohnungseigentum.

Am Mittwoch, dem 7. November 2018, waren neben einem Gesetzentwurf der Bundesregierung (BT-Drs. 19/4672) auch drei Anträge der Fraktionen Bündnis 90/Die Grünen und Die Linke zur Mietenpolitik Thema einer öffentlichen Anhörung im Rechtsausschuss. Im Zentrum der Anhörung stand dabei der Entwurf der Bundesregierung zum Mietrechtsanpassungsgesetz. Zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus steht heute eine weitere Anhörung an.

Immobilienwirtschaft sieht Mietrechtsänderungen kritisch

Insgesamt zehn Sachverständige waren von den Bundestagsfraktionen geladen – auch die BID Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland, in der der DDIV Mitglied ist. Die BID lehnt die avisierten Änderungen des Mietrechts ab und verweist darauf, dass das Mietrecht nicht der Ort ist, an dem die Wohnungsnot aktiv bekämpft werden kann.

Die Mietpreisbremse soll laut Gesetzentwurf nun weiter verschärft werden. Das sorgte bei den geladenen Sachverständigen der Immobilienwirtschaft für Unverständnis, da im Koalitionsvertrag noch von einer Evaluation der Mietpreisbremse die Rede war. Kritik gab es auch an den Bestrebungen, den Betrachtungszeitraum zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu verlängern. Dadurch käme es im Endeffekt zu einem Einfrieren der Mietpreisentwicklung, was zu einer Entwertung des gesamten deutschen Mietwohnungsbestands führe. Im Ergebnis waren sich die Vertreter der Immobilienwirtschaft einig, dass die vorgeschlagenen Änderungen im Mietrecht nicht zu einer Entspannung auf den Wohnungsmärkten führen würden – dies sei nur durch den verstärkten Bau von Wohnungen zu erreichen.

Weitere Anhörung zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus angesetzt

Eine Anhörung zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsbaus (BT-Drs. 19/4949, 19/5417) findet am 19. November 2018 statt. Laut Gesetzentwurf sollen mit der Sonder-AfA insbesondere private Investoren zum Bau bezahlbarer Wohnungen angeregt werden. Er sieht vor, dass Investoren, die Mietwohnungen neu bauen, zusätzlich zur bisher bestehenden linearen AfA von 2 Prozent über vier Jahre jeweils weitere 5 Prozent absetzen können. Voraussetzung ist, dass die Herstellungs- und Anschaffungskosten nicht mehr als 3.000 Euro pro Quadratmeter betragen. Die Bemessungsgrundlage liegt bei 2.000 Euro. Zudem müssen die geschaffenen Wohnungen zehn Jahre als Mietwohnungen genutzt werden.

Bereits vor zwei Jahren wurde über eine Sonderabschreibung für bezahlbaren Wohnungsbau diskutiert, letztlich aber nicht umgesetzt. Damals wie heute spricht sich der DDIV dafür aus, die Normalabschreibung auf mindestens 3 Prozent zu erhöhen. Denn vor dem Hintergrund, dass technische Bauteile heute eine Lebensdauer von 25 bis maximal 30 Jahre haben, ist ein Abschreibungszeitraum von 50 Jahren nicht mehr zeitgemäß.