Die Umlage von Wärmelieferungskosten ist bei einer Umstellung der Wärmeversorgung kein Selbstläufer. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteilen vom 20. Mai 2026, Az. VIII ZR 46/25 und VIII ZR 47/25, klargestellt. § 556c BGB greift nur dann, wenn Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser bereits vor der Umstellung als Betriebskosten getragen haben.
Im entschiedenen Fall waren die Wohnungen eines Berliner Mehrfamilienhauses bis 2015 mit elektrischen Einzelheizungen und Warmwasserboilern ausgestattet. Die Mieter betrieben diese selbst und zahlten den dafür benötigten Strom direkt. Eine Umlage von Heizkosten als Betriebskosten war in den Mietverträgen nicht vereinbart. Später stellte die Vermieterin die Versorgung auf eine zentrale Heizungsanlage im Wege des Wärmecontractings um. Die Hausverwaltung informierte die Mieter über den Anschluss an die neue Versorgung und kündigte an, dass die künftigen Nebenkostenabrechnungen auch Heizkosten enthalten würden. Die Mieter leisteten daraufhin monatliche Vorauszahlungen.
Nach den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2017 bis 2020 verlangte die Vermieterin Nachzahlungen für die vollständigen Wärmelieferungskosten einschließlich der Contracting-Kosten. Der BGH entschied jedoch, dass § 556c BGB in dieser Konstellation nicht unmittelbar anwendbar ist. Die Vorschrift setzt voraus, dass die Mieter die Kosten für Wärme oder Warmwasser bereits vor der Umstellung als Betriebskosten getragen haben. Das war hier nicht der Fall.
Auch eine entsprechende Anwendung der Vorschrift lehnte der BGH ab. Es fehle an einer planwidrigen Regelungslücke. Der Gesetzgeber habe bewusst nur Fälle geregelt, in denen bereits zuvor eine Betriebskostenpflicht für Wärme oder Warmwasser bestand.
Ganz kostenfrei bleibt die neue Wärmeversorgung für die Mieter dennoch nicht. Nach Auffassung des BGH kann aus der widerspruchslosen Zahlung der Heizkostenvorauszahlungen eine stillschweigende Einigung folgen, zumindest den Kostenanteil zu tragen, der auch bei einer zentralen Eigenversorgung durch die Vermieterin angefallen wäre. Ob darüber hinaus die vollständigen Contracting-Kosten umgelegt werden dürfen, muss nun das Landgericht klären.