Der Wohnungsmarktbericht 2026 des Berliner Instituts Empirica markiert einen strukturellen Wendepunkt im Neubausegment. Demnach liegt die kalkulatorische Miete, abgeleitet aus Bau- und Grundstückskosten, in westdeutschen Großstädten bei rund 20 Euro pro Quadratmeter. In mittleren Städten und Landkreisen bewegt sie sich ein bis zwei Euro darunter, an Hochpreisstandorten darüber.
Nach Einschätzung der Analysten setzt sich dieses Niveau zunehmend als neue Marktrealität durch. Was lange als vorübergehende Preisspitze gewertet wurde, etabliert sich als nachhaltiger Referenzwert. Bislang wird das Niveau vor allem in München und Umland, Frankfurt sowie Hamburg erreicht. Perspektivisch dürfte es sich jedoch nahezu bundesweit durchsetzen. Ein flächendeckender Neubauboom ist dennoch kurzfristig nicht zu erwarten, auch wenn die Wirtschaftlichkeit einzelner Projekte wieder in Sichtweite rückt.
Die Entwicklung im Neubau wirkt unmittelbar auf den Bestand. 2025 stiegen die inserierten Wiedervermietungsmieten bundesweit um 4,4 Prozent. Für das laufende Jahr sowie die Folgejahre prognostiziert Empirica weitere Zuwächse von drei bis vier Prozent jährlich. Mittelfristig werden bei Wiedervermietung in westdeutschen Großstädten 15 bis 16 Euro pro Quadratmeter erwartet, in mittleren Städten 13 bis 14 Euro. In Metropolen sind diese Werte im Bestand bereits nahezu erreicht, während in mittleren Städten noch Aufholpotenzial besteht.
Für Mieterinnen und Mieter bedeutet diese Dynamik eine steigende Belastungsquote, da nominale Einkommenszuwächse nach Einschätzung von Empirica künftig schwächer ausfallen dürften. Für Bestandshalter und Projektentwickler hingegen verbessern sich die Rahmenbedingungen für wirtschaftlich tragfähige Neubauprojekte.
Für die Immobilienverwaltung gewinnt damit die strategische Mietpreispositionierung an Bedeutung. Marktgerechte Kalkulation, Portfoliosteuerung und eine differenzierte Betrachtung regionaler Dynamiken werden entscheidend, um zwischen Regulierung, Kostenentwicklung und Nachfrageentwicklung tragfähige Geschäftsmodelle zu sichern.