Umlaufbeschlüsse bedürfen nach § 23 Abs. 3 S. 1 WEG grundsätzlich der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Für einen konkreten Beschlussgegenstand kann die Gemeinschaft allerdings festlegen, dass im Umlaufverfahren die Mehrheit der abgegebenen Stimmen genügt. Von dieser Möglichkeit hatte eine Gemeinschaft bei der geplanten Erneuerung ihrer Heizungsanlage Gebrauch gemacht.
Ein Wohnungseigentümer focht den Absenkungsbeschluss an. Noch während des Gerichtsverfahrens fasste die Gemeinschaft den eigentlichen Umlaufbeschluss zum Heizungsaustausch mit einfacher Mehrheit. Auch die Finanzierung wurde anschließend beschlossen. Beide Beschlüsse wurden nicht angefochten und damit bestandskräftig.
Eigenständige Anfechtung grundsätzlich möglich
Der BGH stellt klar, dass ein Absenkungsbeschluss kein bloßer Geschäftsordnungsbeschluss ist. Er entfaltet rechtliche Wirkung für das spätere Umlaufverfahren und kann deshalb selbstständig mit einer Beschlussmängelklage angegriffen werden.
Die gesonderte Anfechtbarkeit dient der Rechtssicherheit. Nach Ablauf der einmonatigen Anfechtungsfrist des § 45 WEG sollen Eigentümer und Verwaltung darauf vertrauen können, dass die festgelegten Abstimmungsregeln Bestand haben. Andernfalls könnten mögliche Fehler des Absenkungsbeschlusses erst im Verfahren gegen den späteren Umlaufbeschluss geprüft werden.
Wer beide Beschlüsse angreifen will, kann sie bei engem zeitlichem Zusammenhang gemeinsam zum Gegenstand einer Klage machen oder eine bereits erhobene Klage erweitern. Auch eine Verbindung getrennter Verfahren kommt in Betracht.
Bestandskraft des Umlaufbeschlusses beendet das Verfahren
Im konkreten Fall blieb die Klage dennoch ohne Erfolg. Nachdem der Umlaufbeschluss bestandskräftig geworden war, konnte seine Wirksamkeit durch eine spätere Ungültigerklärung des Absenkungsbeschlusses nicht mehr berührt werden.
Nach Auffassung des BGH führt ein fehlerhafter oder sogar fehlender Absenkungsbeschluss nicht automatisch zur Nichtigkeit des nachfolgenden Umlaufbeschlusses. Dieser ist grundsätzlich nur anfechtbar. Wird er nicht fristgerecht angegriffen, bleibt er wirksam.
BGH, Urteil v. 17.7.2026, V ZR 190/25: https://www.bundesgerichtshof.de/SharedDocs/Entscheidungen/DE/Zivilsenate/V_ZS/2025/V_ZR_190-25.pdf?__blob=publicationFile&v=1